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[原创] 简单直白的一点房产知识

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发表于 2018-6-8 17:51:27 | 显示全部楼层 |阅读模式
首先讲一下大家最关注的房价的未来的趋势吧,不一定准,仅供参考,现在人们买房压力大,说实话大家都希望房价降下来,从我个人的角度来看,最起码这10年之内,房价估计是不会降下来了,排除炒房,开发商捂盘,造假,ZF管控之类大家都清楚的原因,最根本的原因就是成本了,地皮,建筑体系,人工(假如是买毛坯房的话)这三项是最大的成本,现在开发商拿一块地跟以前不一样,每年都高很多,说实话,他们手里的钱,基本上都用来买地皮和办证了,然后找设计院出一套图纸,把地圈起来,做一个大的概念图戳起来,售楼处沙盘一摆,关公小姐门口一站,笑眯眯的就等着各位去送钱了。不管你是全款,还是分期,总而言之言而总之总言而之,咱们买的房子,都是开发商用咱们自己的钱盖起来的,他们赚一个大差价而已。再就是建筑体系,以前是砖混居多,后来开始有了框架结构,承重墙是加砌块的,再后来又有了CL体系(主要说的是民宅。酒店商用大部分还是框架),CL体系的特点是承重墙墙体也是钢筋混凝土浇筑的,并且墙体两边都有隔热隔音的泡沫,这种体系的相对来说,抗震等级和质量都是相当高的,但是建筑成本也高了很多,之前要么是红砖青砖加砌块,现在直接是钢筋混凝土,成本是要高很多的,各位不懂的老板,买房的时候可以问一下,他们的建筑体系,如果是CL体系的,那真的可以放心下手了。最后说一下工人的工费,这是建筑成本的一大项,我们这儿基本上算是三四线城市,几年之前,一个木工每天可以拿到1000多的工资了,只要今天干活,不偷懒,1000多玩似的就到手了,是一天!~~(请原谅我的咬牙切齿)所以不要觉得做一个工人多辛苦,付出的辛苦和回报真的是成正比的,有好多外地的工人,都是带着媳妇儿去上班,媳妇儿就在工地做做零工,然后每天给他做饭,安逸的很,工人食堂做的东西人家都很少吃,每天出去买酒买肉,尤其是带的媳妇儿再是个川妹子,小巧玲珑唇红齿白吴侬软语的,当时我们在办公室坐着抽烟味儿都不对了!~哈哈,扯远了,说回来这为什么也是一个大成本呢,是因为前些年,工地工人的工资是拖欠最严重的,现在基本上没有什么拖欠工资的事儿了,因为政策必须执行,开工前每个开发商都要交保证金到上面,万一有拖欠工资的情况,这钱可以用来给工人开工资,而且现在的工人都学聪明了,不给钱可以啊,不开工,拖工期,爬塔吊,再不行,就去政府门口扯个小旗子,用不了多久钱就发下来了。这几年多了一项建筑成本,就是环保,因为天气的缘故,现在工地临建的环保,必须做到位,土堆必须覆盖绿网,临建必须达标,外面的围墙据说都要一致了,这是这几年的事儿,这几天脱离这个行业了,所以也没深打听过
接触过建筑的,大概能知道这些吧,这是我总结的几点,所以说,房价不容易降下来的,除非变天,各位近期有想买房的大佬,我个人的建议就是别再观望,该出手就出手,因为大趋势基本上不会变,买房的时候最好多嘴问一句你们想要的那个小区的建筑结构是什么,要真是CL体系的,那性价比就真的很高了,反正我目前为止觉得这种结构的房子是最值得入手的。
另外再说几点跟房价没关系的,但是跟我们都有关系的事儿吧,比如房子质量。各位,房子结构漂亮,小区绿化漂亮,都不是重点,重点是房子盖的时候的主体是不是做好了,举个栗子,我之前在的那家监理公司算是我们市第一建筑公司的附属公司(包括开发公司,都是附属公司),自己开发,自己监理,自己盖,这种套路并不少,三个公司其实是一家,当时各个施工处的项目经理啊施工员质检员包括施工处的处长,都熟的不能再熟了。我们监理负责的就是检查工程质量,每一层都要验收几次,从基础开始,钢筋绑好了,模板支好了,或者是浇筑混凝土的时候,都需要检查,旁站。但是谁没谁的心思啊,工人偷懒,干活不认真,或者项目部偷工减料想蒙混过关(当然现在胆大的没有,就是钻小空子),我们检查时候发现达不到验收标准,这时候就是工地上出血的时候了,各种请你吃饭,请你嗨,就为了要你那个验收通过的签字。这种情况有,但是我们也不会说随便放行,毕竟谁签字谁负责,都是考证了确定没问题了之后才肯去吃饭的。不然这饭吃的都不踏实。
以上说的是本地房产公司的质量,其实质量还是可以的,之前没什么外地开发商和建筑公司,最近房产太热,各个行业的大佬都买地了,然后公开招标,一些外地的低价竞标的公司就开始进来分羹了,不光是建筑公司,还有设计院,也来了,因为本地的设计院的不思进取,100个小区,其实用的是一套图纸,稍微改动一下,就给你拿去用,反正本地的建筑公司,开发公司,也不在乎什么小区外观,差不多就得了,外地设计院都很有东西,设计出来的造型和小区整体规划都很漂亮,但是,建筑公司由于报价低,所以成本相对来说肯定是要压缩的,导致结构上不是很理想,最尴尬的事儿就是懂建筑的能看出来,不懂的,一脸懵逼。这个就不细说了,总之一句话,好看不一定实用。
最后说一下装修吧,我个人给各位大佬的建议是,能买毛坯房就不要买精装的,宁愿后期自己多花点钱去找人装修一下,因为一个小区盖的时候,主体是控制的最严格的,进入装修阶段,基本上就属于放养了,差不多就行了,不只是这里,所有的城市基本上都是这样的,装修队伍素质参差不齐,基本上做精装做的好的,不会接工地上的活,给的价格太低。就算接了,也做不好。就不如自己买毛坯房单独找装修公司做。不过有的开发公司是强制性的。地砖,墙砖,墙面,门窗,卫浴,都是强制性给你安装好的,但是即使这样,还是有不差钱的大佬,等交工后全部砸了重新做。但是重新做,真的不如毛坯房直接找装修公司装修,毕竟是要对装修好的房子进行二次破坏再做。外面不知道,我们本地如果跟开发公司,或者是项目部负责人说好了,是可以等主体交工了,自己着手装修的,但是,他们退给你的钱实在是有限,这个不要抱太大期望。
来几个验收房子的小窍门给各位
1:建筑面积和使用面积,开发商有时候会把这个混淆,比如建筑面积130平,但是你入住后发现没那么大,才发现这建筑面积不是使用面积,看房的时候一定要看清楚,是建筑面积还是使用面积,是不是有公摊面积。
2:测量使用面积,我这种数学不好的小白也能量出来,说白了,就是长X宽,把各个房间的长X宽一加,就是自己的使用面积(应该没错吧?^_^)
3:新房验收的几个注意点,(1)测量使用面积的时候可以顺便测量房子是不是规整,比如说卧室,量一下这边的长度,然后再去量一下另一边的长度,看看是不是一致,房间是不是规整,如果误差太大,可以找他们要个说法。(2)墙砖地砖的检验方法,用小锤儿敲打,每块砖都敲打一下,贴的密实的跟空鼓的,是两种不同的声音,有空鼓的,赶紧找他们返工,不要等,不然过几天肯定是要脱落或者鼓胀的,尤其是北方做地暖的地砖,还有阳台的墙砖,(3)电工线盒,最好是拆下一个看一下,开关,或者插座的,看看电线是不是铜线,是多粗的,是不是跟装修图上要求的一样,如果比要求的要细,会存在短路等风险的,(4)检查墙体装修,不管是刮膏还是刷漆的墙体,仔细看一下是不是有裂纹,有的话,及时返修,因为有的地方可能的电工敷线割的地方,以后裂开了,很难看。(5)防盗门,拿到钥匙之后,开一下别人家的试试,多开两家。哈哈,这种一把钥匙开一个小区的事儿并不少见,所以各位大佬尽量试一下,个人建议是房子到手之后马上换锁,至于为啥,我想不用多说,大家都懂的。

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发表于 2018-6-8 17:53:58 | 显示全部楼层
我也说几点我的感受
按照正常的社会发展,楼主的理论没错,什么都在涨,那房价也会涨,但是楼主忽略了一点,房市崩盘了呢
(股市崩盘的时候绩优股不也狂铁吗?),没有什么东西会永远涨下去,2015年为什么房市跌了?实际情况是刚需就没有那么多,今年房价涨一个原因就是棚改释放出来的购买需求,一个就是前两到三年积压的刚需购买需求,其次就是炒房的看到房价上涨的跟近。真的有那么多人买房后来住吗?最近看到很多地方出台抢人政策,本科毕业就能落户,为什么会有这样的政策,很大的原因就是后期城市人员(有购买力)的不足,一个城市人员(有购买力)都不足了,还怎样支撑高额的房价,还怎么去消费创造税收。
这一轮棚改也就3-4年的时间就能消化完,还有房产税将来会肯定会出台,这两项相加将来房价是怎样的走势有待商榷。
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发表于 2018-6-8 17:54:16 | 显示全部楼层
文章还是有些道理的,不错趋势还是很玄学的,各取所需吧
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发表于 2018-6-8 17:54:41 | 显示全部楼层
写的很好,很受用,感谢!
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发表于 2018-6-8 17:54:57 | 显示全部楼层
作为从业者来说 你说的没大毛病 就是这个逻辑  现在地价 工价 才是最大头 材料都算不上了
房子永远不会降 除非哪天发明了盖楼机器人 不用人工了
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发表于 2018-6-8 17:55:10 | 显示全部楼层
大家都盼望升工资 结果大家工资都升了 但你买的东西都因为所谓的人工高了 也涨价了

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最好是我涨,你不涨  详情 回复 发表于 2018-6-8 17:55
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发表于 2018-6-8 17:55:22 | 显示全部楼层

搬砖狗正在考虑要不要进入建筑行业,
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发表于 2018-6-8 17:55:43 | 显示全部楼层
383220991 发表于 2018-6-8 17:55
大家都盼望升工资 结果大家工资都升了 但你买的东西都因为所谓的人工高了 也涨价了 ...

最好是我涨,你不涨
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发表于 2018-6-8 17:55:58 | 显示全部楼层

恕我任性,当到LZ说“大家都希望房价降下来”我就不想看下去了
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